📌 นักลงทุน Flipping คอนโดควรรู้ว่า…
การลงทุนคอนโด ไม่ได้มีแค่การซื้อถูก-ขายแพง เท่านั้น
✅ นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จ ไม่เพียงแต่คำนวณกำไรจากการขาย (Capital Gain)
✅ พวกเขายังบริหาร กระแสเงินสด (Cash Flow) เพื่อให้การลงทุนมั่นคง และไม่เสี่ยงขาดทุน
🔥 แต่ Cash Flow และ Capital Gain ต่างกันยังไง? แล้วอะไรสำคัญกว่ากัน?
ถ้าคุณต้องการทำ Flipping คอนโดแบบมืออาชีพ คุณต้องเข้าใจเรื่องนี้ให้ชัด! 🚀
📌 Cash Flow vs. Capital Gain ต่างกันอย่างไร?
1️⃣ Capital Gain: กำไรจากการขายคอนโด 💰
Capital Gain คืออะไร?
- เป็น กำไรที่เกิดจากการซื้อมา-ขายไป (ซื้อในราคาต่ำ → ขายในราคาสูง)
- นักลงทุน Flipping คอนโดส่วนใหญ่ เน้นทำกำไรจากส่วนนี้
📌 สูตรคำนวณ Capital Gain: Capital Gain=ราคาขาย−(ราคาซื้อ+ค่าใช้จ่ายทั้งหมด)\text{Capital Gain} = \text{ราคาขาย} – (\text{ราคาซื้อ} + \text{ค่าใช้จ่ายทั้งหมด})
ตัวอย่าง:
- ซื้อคอนโดราคา 1,800,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมโอน + ค่าภาษี + ค่ารีโนเวท = 200,000 บาท
- ขายคอนโดได้ที่ราคา 2,500,000 บาท
Capital Gain=2,500,000−(1,800,000+200,000)=500,000บาท\text{Capital Gain} = 2,500,000 – (1,800,000 + 200,000) = 500,000 บาท
📌 หมายความว่า คุณได้กำไร 500,000 บาท จากการขายคอนโดในครั้งนี้
2️⃣ Cash Flow: กระแสเงินสดที่เกิดขึ้นระหว่างถือครองคอนโด 💵
Cash Flow คืออะไร?
- เป็น เงินที่ได้รับและจ่ายออกไประหว่างการถือครองคอนโด
- รวมถึง รายได้จากค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายต่างๆ
📌 สูตรคำนวณ Cash Flow: Cash Flow=ค่าเช่าที่ได้รับ−ค่าใช้จ่ายทั้งหมด\text{Cash Flow} = \text{ค่าเช่าที่ได้รับ} – \text{ค่าใช้จ่ายทั้งหมด}
ตัวอย่าง:
- ปล่อยเช่าคอนโดได้เดือนละ 12,000 บาท
- ค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน
- ค่าผ่อนแบงก์ 8,000 บาท/เดือน
- ค่าโฆษณาหาคนเช่า 500 บาท/เดือน
Cash Flow=12,000−(1,500+8,000+500)=2,000บาท/เดือน\text{Cash Flow} = 12,000 – (1,500 + 8,000 + 500) = 2,000 บาท/เดือน
📌 หมายความว่า ทุกเดือนคุณยังคงมีกระแสเงินสดเป็นบวก 2,000 บาท!
📌 นักลงทุน Flipping ควรเน้น Capital Gain หรือ Cash Flow?
✅ ถ้าคุณทำ Flipping เพื่อขายออกเร็ว → Capital Gain สำคัญที่สุด
✅ ถ้าคุณถือครองคอนโดระยะยาวก่อนขาย → ต้องมี Cash Flow เป็นบวกเพื่อไม่ให้เงินจม
📌 กลยุทธ์ผสม:
1️⃣ ซื้อคอนโดราคาต่ำกว่าตลาด → ปล่อยเช่าระหว่างรอราคาขึ้น → ขายออกในราคาที่สูงขึ้น
2️⃣ เลือกคอนโดที่มีค่าเช่าดี → ให้ Cash Flow เป็นบวก → ลดความเสี่ยงขาดทุนระหว่างถือครอง
📌 วิธีเลือกคอนโดให้ได้ทั้ง Capital Gain และ Cash Flow ที่ดี
1️⃣ ทำเลต้องดี และมีดีมานด์สูง 📍
✅ ใกล้รถไฟฟ้า BTS/MRT
✅ ใกล้ห้างสรรพสินค้า, โรงเรียน, โรงพยาบาล
✅ พื้นที่ที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
📌 ตัวอย่างทำเลที่น่าสนใจ:
- อโศก – พระราม 9 – สุขุมวิท → New CBD คนเช่าตลอดปี
- บางนา – แบริ่ง – สำโรง → ใกล้ห้าง MEGA Bangna ค่าเช่าดี
- รัชดา – ห้วยขวาง → ย่านคนจีน ต้องการเช่าระยะยาว
2️⃣ ซื้อราคาถูกกว่าตลาดอย่างน้อย 10-20% 💸
✅ เลือกซื้อตอนเจ้าของรีบขาย
✅ ซื้อจากการประมูลทรัพย์สินธนาคาร (NPA)
✅ ซื้อจากโครงการใหม่ที่กำลังเปิดตัว
📌 Tip: ถ้าซื้อได้ต่ำกว่าตลาด คุณมีโอกาสทำกำไรสูงขึ้น และขายออกได้เร็วกว่า
3️⃣ ค่าเช่าต้องสูงกว่าภาระค่าใช้จ่าย 📊
✅ ค่าเช่าต้อง ครอบคลุมค่าส่วนกลาง + ดอกเบี้ยผ่อนแบงก์
✅ ควรมี Cash Flow เป็นบวก ขั้นต่ำเดือนละ 2,000 – 3,000 บาท
📌 Tip: คอนโดที่มี อัตราค่าเช่าต่อราคาซื้อ (Rental Yield) สูงกว่า 5% ถือว่าเป็นการลงทุนที่ดี
4️⃣ รู้จักใช้กลยุทธ์การตลาดเพื่อปิดการขายเร็ว 🚀
✅ ลงโฆษณาใน DDproperty, Kaidee, LivingInsider
✅ ใช้ Facebook Ads & Google Ads ให้คนเห็นห้องของคุณมากขึ้น
✅ ถ่ายรูปห้องให้ดูโปรเฟสชันนอล และตั้งราคาขายให้ดึงดูด
📌 Tip: ห้องที่มีภาพถ่ายดี + โปรโมทถูกวิธี = ขายได้เร็วขึ้น 2-3 เท่า
📌 [Greedy Offer] สมัครคอร์ส Flipping คอนโดวันนี้ รับโบนัสพิเศษมูลค่ากว่า 10,000 บาท! 🎁
💡 อยากลงทุน Flipping คอนโดแบบมืออาชีพ แต่ไม่รู้จะเริ่มยังไง?
💰 สมัครคอร์ส Flipping คอนโดกับมาดามโอ๋ วันนี้ รับของแถมพิเศษ มูลค่ากว่า 10,000 บาท!
🔥 สมัครตอนนี้! รับสิทธิพิเศษทันที!
✅ E-Book คู่มือบริหาร Cash Flow & Capital Gain – มูลค่า 3,500 บาท ฟรี!
✅ Checklist วิเคราะห์ทำเลและราคาตลาด – ใช้งานได้จริง มูลค่า 2,500 บาท ฟรี!
✅ คอร์สสอนเจรจาต่อรองให้ได้ราคาดีที่สุด – มูลค่า 4,000 บาท ฟรี!
✅ เข้ากลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ VIP ที่มาดามโอ๋ดูแลโดยตรง!
📌 🔥 ที่นั่งมีจำนวนจำกัด! รีบสมัครก่อนเต็ม! 🚀
📢 สมัครเรียนหรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
📌 Facebook Page: Flipping Expert มาดามโอ๋สอนฟลิปคอนโด
📌 LINE: 👉 @flippingexpert 👈 (ทักแชทมาได้เลย!)
📌 TikTok: Flipping.expert
📌 Instagram: Flipping Expert
📌 โทรศัพท์: 📞 086-328-9544
🚀 อย่าปล่อยให้โอกาสทำกำไรหลุดมือ! เริ่มต้นเรียนรู้ Flipping คอนโดกับมาดามโอ๋วันนี้ แล้วเปลี่ยนอนาคตการลงทุนของคุณ! 🔥