📌 อยากลงทุน Flipping คอนโด แต่กลัวขาดทุน? มาดูวิธีคำนวณ ROI ที่นักลงทุนมืออาชีพใช้!
การลงทุน Flipping คอนโด ไม่ใช่แค่ซื้อมา-ขายไปแล้วได้กำไรเท่าไหร่ก็จบ
✅ คุณต้องรู้ว่าคอนโดที่คุณกำลังจะซื้อ ให้ผลตอบแทนสูงพอหรือไม่
✅ คุณต้องแน่ใจว่า ต้นทุนทุกอย่างคุ้มค่ากับกำไรที่จะได้รับ
✅ คุณต้องสามารถคำนวณ ROI (Return on Investment) อย่างถูกต้อง
🔥 แต่จะคำนวณ ROI ยังไงให้แม่นยำ และทำกำไรสูงสุด?
บทความนี้จะสอนคุณตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงเทคนิคขั้นสูงของการคำนวณ ROI สำหรับ Flipping อสังหาริมทรัพย์! 🚀
📌 ROI คืออะไร? ทำไมสำคัญกับนักลงทุนอสังหาฯ?
ROI (Return on Investment) = ผลตอบแทนจากการลงทุน
เป็น ตัวเลขที่บอกว่าคุณได้กำไรหรือขาดทุนเท่าไหร่จากเงินที่ลงทุนไป
📌 สูตรพื้นฐานของ ROI: ROI(%)=(กำไรสุทธิต้นทุนทั้งหมด)×100ROI (\%) = \left( \frac{\text{กำไรสุทธิ}}{\text{ต้นทุนทั้งหมด}} \right) \times 100
ถ้า ROI สูง → แปลว่าการลงทุนคุ้มค่า
ถ้า ROI ต่ำหรือเป็นลบ → แปลว่าคุณอาจขาดทุน หรือได้กำไรน้อย
💡 ตัวอย่าง:
- ลงทุนซื้อคอนโด 2,000,000 บาท
- รวมค่ารีโนเวท + ค่าโอน + ค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก 200,000 บาท
- ขายออกไปที่ราคา 2,500,000 บาท
- กำไรสุทธิ = 2,500,000 – (2,000,000 + 200,000) = 300,000 บาท
ROI=(300,0002,200,000)×100=13.63%ROI = \left( \frac{300,000}{2,200,000} \right) \times 100 = 13.63\%
📌 หมายความว่า การลงทุนครั้งนี้ให้ผลตอบแทน 13.63% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ดีสำหรับ Flipping คอนโด
📌 5 ปัจจัยที่ต้องคำนวณก่อนซื้อคอนโดเพื่อทำ Flipping
1️⃣ ต้นทุนการซื้อคอนโด 🏠
- ราคาซื้อ
- ค่าธรรมเนียมโอน (ประมาณ 2-3% ของราคาประเมิน)
- ค่าภาษี (ถ้าขายภายใน 5 ปี อาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%)
📌 Tip: ควรซื้อคอนโด ต่ำกว่าราคาตลาด 15-20% เพื่อให้ทำกำไรได้ง่าย
2️⃣ ค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท 🛠️
- รีโนเวทพื้นฐาน เช่น ทาสี, เปลี่ยนไฟ, ปรับพื้น
- รีโนเวทเพิ่มมูลค่า เช่น ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ Built-in, ปรับดีไซน์ห้องน้ำ
- ค่าแรงช่างและค่าของ
📌 Tip: อย่าลงทุนรีโนเวทเกิน 10-15% ของราคาซื้อ เพราะอาจทำให้ต้นทุนสูงเกินไป
3️⃣ ค่าใช้จ่ายแฝงที่มักถูกมองข้าม 💸
- ค่าส่วนกลางรายปี
- ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและประปา
- ค่าการตลาด (Facebook Ads, ค่าโฆษณาเว็บอสังหาฯ)
📌 Tip: ต้องรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเข้าไปในต้นทุนเพื่อคำนวณ ROI อย่างถูกต้อง
4️⃣ การตั้งราคาขายเพื่อทำกำไร 💰
- เช็ก ราคาตลาดของคอนโดในทำเลเดียวกัน
- ตั้งราคาขายให้สูงกว่าต้นทุนรวม แต่ต้องดึงดูดผู้ซื้อ
📌 Tip: ใช้จิตวิทยาการตั้งราคา เช่น 2,990,000 แทน 3,000,000 เพื่อให้ดูถูกลง
5️⃣ ระยะเวลาที่ใช้ในการขาย ⏳
- ถ้าขายช้าเกินไป อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ดอกเบี้ยสินเชื่อ หรือค่าบำรุงรักษา
- โดยทั่วไป Flipping คอนโดที่ดีควรขายออกภายใน 3-6 เดือน
📌 Tip: ถ้าต้องการขายเร็ว ควรตั้งราคาต่ำกว่าตลาด 5-7%
📌 ตัวอย่างการคำนวณ ROI แบบมืออาชีพ
เคสตัวอย่าง:
- ซื้อคอนโดมือสองที่ราคา 1,800,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมโอน 54,000 บาท
- ค่ารีโนเวท 150,000 บาท
- ค่าทำตลาด (ถ่ายรูป, Facebook Ads) 10,000 บาท
- ขายคอนโดได้ที่ราคา 2,300,000 บาท
คำนวณต้นทุนรวม:
1,800,000+54,000+150,000+10,000=2,014,000บาท1,800,000 + 54,000 + 150,000 + 10,000 = 2,014,000 บาท
กำไรสุทธิ:
2,300,000−2,014,000=286,000บาท2,300,000 – 2,014,000 = 286,000 บาท
คำนวณ ROI:
ROI=(286,0002,014,000)×100=14.2%ROI = \left( \frac{286,000}{2,014,000} \right) \times 100 = 14.2\%
📌 หมายความว่าดีลนี้ให้ผลตอบแทน 14.2% ซึ่งถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า
📢 สมัครเรียนหรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
📌 Facebook Page: Flipping Expert มาดามโอ๋สอนฟลิปคอนโด
📌 LINE: 👉 @flippingexpert 👈 (ทักแชทมาได้เลย!)
📌 TikTok: Flipping.expert
📌 Instagram: Flipping Expert
📌 โทรศัพท์: 📞 086-328-9544
🚀 อย่าปล่อยให้โอกาสทำกำไรหลุดมือ! เริ่มต้นเรียนรู้ Flipping คอนโดกับมาดามโอ๋วันนี้ แล้วเปลี่ยนอนาคตการลงทุนของคุณ! 🔥